Queridos Amigos del Perú y el mundo, en esta oportunidad voy a compartir los conocimientos impartidos por uno de mis grandes maestros entre ellos la Arq. P.R.
Cabe recalcar que los datos escritos en este Blog son validos para Perú; si bien los principios por lo general son los mismos, los precios varían en cada País y el otro factor importante es la fecha a la cual se realiza la tasación, haber iniciemos.
La Tasación se basa en un 90% subjetivo y técnico 10% por ende hay que tener bastante criterio al momento de realizar las valuaciones.
La descripción de la edificación tiene que estar en el HR y el PU.
Ahora como agente inmobiliario no vas ha pedir los planos eso viene codificado en el P.U.
Nuestra Realidad en Perú:
- Sucede que muchas veces Registros públicos no cruza la información con la Municipalidad.
- El Certificado Registro Inmobiliario (CRI) nos da la información si hay gravamen hasta 15 años atrás, en el CRI también incluyen la Declaratoria de Fábrica.
- La mayoría de la gente que hace una remodelación al inmueble no lo declara.
Respecto a este punto, pongamos un ejemplo si?
Dpto. de 90 m2 duplex y tiene en el 2do piso una ampliación de 50 m2; por lo tanto el Dpto. tiene 140 m2 pero el propietario no declaró la ampliación; sucede que ahora el propietario quiere venderlo por 140 m2 pese a que en papeles dice 90 m2 imagine Ud. que haría si te tocara un caso como ese? ...
Podrías solicitar los papeles donde sustente lo que ha ampliado los 50 m2. por que a la hora de la venta en la Notaria te van ha pedir los papeles de la municipalidad y los papeles de la declaratoria de fábrica.
Ojo que aqui el que compra es el que carga con la multa.
- En el P.U. te aparece que estas viendo 1960 m2, pero es una una 'Super Casa' que no declararon, el cliente pregunta: "Cuando la remodelaron?"; el propietario responde: "Ayer".
- Hay una casa de 5 pisos, pero en registros públicos sólo figura 1 piso; osea no han declarado 4 pisos.
Hay una ley que permite que toda construcción se regularice siempre y cuando este en el rango del año 1999 al año 2011, para que no declare en municipalidad sino en registros públicos directo.
- En vez de decir que fue hecho en 2013 lo declaran que se hizo en el año 2011.
PRECIOS DE MERCADO
Cuánto cuesta un casco habitable por m2?
$150 el m2 aprox. por ahora Graña Montero es el único que pone $200 el m2.
(Construir no es caro lo que va marcar la diferencia es el precio del terreno)
Cuánto cuesta el paquete de acabados?
$350 el m2 aprox. (Los acabos es lo más caro de la Obra)
Por lo tanto en promedio el Valor del precio de construcción sería:
$500/m2 (500 dólares por metro cuadrado)
Los acabados es lo más caro de la obra, aunque eso depende por ejemplo las casas de playa tienen acabados más austeros; por ejemplo: mayólica nacional, ni siquiera porcelanato y ahí el precio baja.
Existen 2 valuaciones veamos el gráfico:
Lo que se detallará en este Blog es sobre la valuación comercial. Según este gráfico para el valor del Área construida podemos tomar como referencia la revista CAPECO, en todas las publicaciones viene un análisis de un proyecto, pero Ojo que ahí no incluye el IGV, ganancias, utilidades.
Ahora abran y/o cogan una calculadora ya que veremos casos de valuaciones:
CASO 1: CASA HABITACIÓN
DATOS:
AT: 700 m2
AC: 450 m2
Antiguedad: 40 años
Estado de Conservación: Bueno
Material: Ladrillo
Remodelado: NO
Viven: Si
Ubicación: Casimiro Ulloa cuadra IV, Miraflores.
Ahora cómo hayamos el precio del m2 por esa zona?
Ahí tenemos que hacer un estudio de mercado... digamos que encontramos una casa similar que se vendió a
$1'650,000.00 (Un millón seiscientos cincuenta mil dólares) .
Aplicamos los cálculos:
Para obtener el valor de la depreciación por la antigüedad de 40 años, observamos la tabla y de acuerdo al estado de conservación obtenemos el valor.
Tomando como referencia que el valor de la construcción es de $500 el m2, entonces sería:
$500/m2 - 29%($500/m2) = $355/m2
$355/m2 * 450m2 = $159,750.00
$1'650,000.00 - $159,750.00 = $1'490,250.00
$1'490,250.00/700m2 = $2,129.00/m2 (El metro cuadrado tiene un valor de dos mil ciento veinte y nueve dólares)
Nota: No todos los tasadores llegarán al mismo valor pero en un promedio el valor será de $2,000.00 (Dos mil dólares)
Valor Comercial = VALOR ÁREA TERRENO + VALOR ÁREA CONSTRUIDA.
Valor Área Terreno = 700 m2 * $2,000.00/m2 = $1'400,000
Valor Área Construida = 450 m2 * $500/m2 = $225,000.00 - 29%(depreciación) = $159,750.00
Por lo tanto:
Valor Comercial = $1'400,000 + $159,750.00 = $1'559,750.00.
Interpretación
como ya habíamos puesto líneas arriba según estudio del mercado una casa similar se esta vendiendo en: $1650,000.00
A menor Oferta y mayor Demanda entonces mayor Valor Realización Inmediata.
Calculamos el Factor:
Factor = Precio de Mercado / Valor Comercial = $1'650,000.00/$1'559,750.00 = 1.058
El Factor resulta un número positivo mayor que uno, que indica conveniente la venta al precio de la Oferta y Demanda.
CASO 2: DEPARTAMENTO
Datos:
AT: 29 m2
AC: 147 m2
Antiguedad: 5 años
Estado de Conservación: Bueno
Aplicamos los cálculos:
No tiene depreciación porque esta en el rango de los 5 años de antigüedad.
Cómo hayamos el precio del m2 del terreno?
Según estudio de Mercado digamos que este $1,300 el m2.
Cómo hayamos el precio del m2 del terreno?
Valor Área Terreno = 29 m2 * $1,300/m2 = $37,700.00
Valor Área Construcción = 143m2 * $500/m2 = $73,500
Valor Comercial = VALOR ÁREA TERRENO + VALOR ÁREA CONSTRUIDA.
Valor Comercial = $37,700 + $73,500 = $111,200
Resulta que hacemos un estudio de mercado y observamos que un Dpto similar lo estan vendiendo a $160,000 (ciento sesenta mil dólares)
Factor = Precio del Mercado / Valor Comercial = $160,00 / $111,200 = 1.44
Valor de Realización Inmediata (V.R.I.) / REMATE:
El valor del precio del Mercado castigado para venderlo en un tiempo más corto; por ejemplo podemos castigar un 30% o un 20% ya eso queda a criterio de cada uno, veamos los posibles castigos:
VRI = $160,000 - 30% = $112,000
VRI = $160,000 - 20% = $128,000
Interpretación:
Vemos que al aplicar tanto los castigos de 20% y 30% igual estamos por encima de nuestro valuación comercial que es de $111,200 por lo tanto resulta rentable realizar la venta.
LOTES NORMATIVOS
Los lotes normativos lo encontramos en el CERTIFICADO DE PARÁMETROS y eso nos entrega la municipalidad.
CASO 3: POR ENCIMA DEL LOTE NORMATIVO
(Cuando el terreno es más grande que el lote normativo)
Datos:
Lote Normativo: 300 m2 (Lo que manda la municipalidad)
Lote Existente: 438 m2 (Lo que dice en el Predio Urbano)
Valor de Mercado en la zona: $1,500.00/m2 (Mil quinientos dólares el metro cuadrado)
Aplicamos los cálculos:
300m2 * $1,500/m2 = $450,000
Restante: 438m2 - 300m2 = 138m2 (El restante se vende al 50% del valor del Precio de mercado)
138m2 * 50%($1500/m2) = 138m2 * $750/m2 = $103,500
Valor Área del Terreno: $450,000 + $103,500 = $553,500 (Quinientos cincuenta y tres mil con quinientos dólares)
"Como verán no se multiplica el total sino se saca la diferencia"
CASO 4: POR DEBAJO DEL LOTE NORMATIVO
(Cuando el lote normativo es más grande que el terreno)
Datos:
Lote Normativo: 500 m2
Lote Existente: 338 m2
Aplicamos los cálculos:
338m2 * $1,500/m2 = $507,000
Restante: 500m2 - 338m2 = 162m2 (El restante se vende al 50% del valor del Precio de Mercado)
162m2*$750 = $121,500
Valor Área del Terreno: $507,000 - $121,500 = $385,500 (Trescientos ochenta y cinco mil con quinientos dólares)
"Como verán no se multiplica el total sino se saca la diferencia"
CASO 5: TIENE 2 FRENTES Y CUMPLE EL LOTE NORMATIVO
(Cómo valorizamos un terreno que esta en una esquina frente a vía pública)
Datos:
Lote Normativo: 300 m2
Lote Existente: 300 m2
Análisis:
Según estudio de mercado los precios son:
Avenida: $2,500/m2
Calle: $1,300/m2
Que hacemos con estos precios?
lo sumamos y lo dividimos entre dos, veamos:
$2,500/m2 + $1,300/m2 = $3,800/m2
($3,800/m2) / 2 = $1,900/m2 (Con este valor recién ahí aplicamos lo del lote normativo)
Valor Área Terreno: 300m2 * $1,900/m2 = $570,000
Ahora a eso le damos una bonificación del 10% por ser esquina.
Valor Comercial: Valor Área Terreno + Bonificación
Valor Comercial: $570,000 + 10% = $627,000
CASO 6: TIENE 2 FRENTES Y ESTA POR ENCIMA DEL LOTE NORMATIVO
(Cómo valorizamos un terreno que esta en una esquina frente a una calle)
Datos:
Lote Normativo: 385 m2
Lote Existente: 450 m2
Análisis:
Valor del Mercado: $1,800/m2
Area Terreno en Exceso: 450m2 - 385m2 = 65m2
385m2 * $1,800/m2 = $693,000
65m2 * 50%(Valor Mercado) = 65m2 * $900 = $58,500
Valor Área Terreno: $693,00 + $58,500 = $751,500
Valor Comercial = Valor Área Terreno + Bonificación 10% (por ser esquina)
Valor Comercial = $751,500 + $75,150 = $826,650
Aqui hagamos una observación, que pasa con lo común que hace la gente?
Divide el valor comercial entre la cantidad de metros cuadrados del terreno; si hacemos ese cálculo tan simple observen que sucede:
$826,650 / 450m2 = $1,837 (Mil ochocientos treinta y siete dólares)
Interpretación:
Lo han elevado el precio del valor de mercado de $1,800 a $1,837; este pequeño análisis es motivo a reflexionar el porque muchos de los precios aquí en Lima se han ido disparando abismalmente, porque? ya saben... la mayoría de la gente divide el Precio de Venta entre la cantidad total de metros cuadrados del terreno y cree que esa es la forma correcta de calcular el precio por metro cuadrado.
CASO 7: FRENTE PARALELO
(Terreno frente a una avenida y frente a una calle)
Datos:
Según estudio de Mercado los precios son:
Avenida: $2,500/m2
Calle: $1,000/m2
Análisis:
Sacamos la media proporcional
$2,500/m2 + $1,000/m2 = $3,500/m2
($3,500/m2)/2 = $1,750/m2
Valor Área Terreno: 500m2 * $1,750/m2 = $875,000
Bonificación: 15% (Por ser frente paralelo)
Valor Comercial: Valor Área Terreno + Bonificación 15%
Valor Comercial: $875,000 + $131,250 = $1'006,250.00
CASAS DE PLAYA
Al valor de la construcción hay que añadirle un 15% por concepto del transporte del material. Si bien es austero el acabado pero aún asi tiene un 15% más.
Bueno amigos como habrán visto en este post es importante el saber calcular correctamente el precio por metro cuadrado dependiendo sea el caso y si no saben o tienen dudas antes de ponerle precio a su Inmueble consulten a un asesor y/o especialista en el tema; cualquier consulta estoy a su servicio. Para finalizar les dejo esta frase:
"Encuentra lo más feo en el sitio más bonito e invierte".
'Por una cultura inmobiliaria en el Perú'
Alex Mijael Alcántara Quispe
Agente Inmobiliario
PN-4552
